Il contratto di Rent to Buy rappresenta oggi una delle soluzioni più innovative nel mercato immobiliare italiano, offrendo un percorso graduale verso l’acquisto della proprietà. Questo strumento, disciplinato dall’articolo 23 del Decreto Legge 133/2014, consente di combinare la locazione di un immobile con la possibilità di acquistarlo al termine del periodo concordato, destinando parte dei canoni versati come acconto sul prezzo finale. Tuttavia, la gestione fiscale di questa particolare forma contrattuale presenta numerose sfaccettature che è fondamentale conoscere per evitare errori e ottimizzare la propria posizione tributaria. In questa guida analizzeremo in modo approfondito tutti gli aspetti fiscali del Rent to Buy, con particolare attenzione al caso in cui il concedente sia un soggetto imprenditore, fornendo esempi pratici e concreti per comprendere appieno le implicazioni di questa formula contrattuale.
Il contratto di Rent to Buy si caratterizza per una peculiarità fondamentale che determina l’intero trattamento fiscale dell’operazione: la suddivisione del canone periodico in due componenti distinte. Questa bipartizione non è solo una scelta contrattuale, ma rappresenta l’elemento essenziale che distingue il Rent to Buy da un semplice contratto di locazione.
La prima componente riguarda il godimento dell’immobile e viene assimilata, dal punto di vista fiscale, a un normale canone di locazione. Questa quota remunera il concedente per il fatto di mettere a disposizione del conduttore l’utilizzo dell’immobile durante il periodo contrattuale. La seconda componente, invece, costituisce un acconto sul prezzo di futura cessione e rappresenta un vero e proprio anticipo rispetto al trasferimento definitivo della proprietà.
Questa distinzione non è meramente teorica, ma produce effetti concreti e significativi sul piano tributario. Le due quote seguono infatti regimi completamente diversi sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, rendendo indispensabile una corretta quantificazione e contabilizzazione di ciascuna componente fin dalla stipula del contratto.
Quando il concedente è un soggetto d’impresa, durante la fase di godimento dell’immobile i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito d’impresa secondo le regole ordinarie previste dall’articolo 109 del TUIR. Questo significa che tali importi vengono tassati secondo il principio di competenza, contribuendo a determinare il reddito imponibile dell’esercizio.
Le quote versate a titolo di acconto prezzo, invece, seguono un percorso completamente diverso. Dal punto di vista contabile, vengono registrate come debiti verso il conduttore e rimangono fiscalmente irrilevanti fino al momento dell’eventuale vendita. Questa neutralità fiscale temporanea è fondamentale per comprendere la convenienza del Rent to Buy dal punto di vista dell’imprenditore concedente, che può differire la tassazione su una parte significativa dei flussi di cassa incassati.
La tipologia di immobile riveste un ruolo determinante nella gestione fiscale dell’operazione. Se l’immobile è classificato come merce, tipicamente nel caso di imprese immobiliari o costruttori, al momento del trasferimento il corrispettivo complessivo concorre ai ricavi secondo l’articolo 85 del TUIR. Se invece l’immobile è strumentale o patrimoniale, rileverà l’eventuale plusvalenza o minusvalenza calcolata come differenza tra il prezzo di cessione e il valore fiscalmente riconosciuto del bene.
La quota del canone riferita al godimento dell’immobile segue la disciplina IVA prevista per le locazioni. Nel caso di fabbricati abitativi, l’impresa costruttrice o ristrutturatrice che opta in atto per l’imponibilità può applicare l’IVA al 10 per cento, mentre in tutti gli altri casi la locazione risulta esente da IVA con applicazione dell’imposta di registro al 2 per cento. Per i fabbricati strumentali, l’opzione per l’imponibilità IVA comporta l’applicazione dell’aliquota del 22 per cento, mentre in assenza di opzione si applica l’esenzione IVA con imposta di registro all’1 per cento.
Un aspetto fondamentale da considerare è che l’opzione per l’imponibilità IVA sulla locazione deve essere espressa separatamente rispetto all’eventuale opzione per l’IVA sulla cessione dell’immobile. Questo significa che è possibile avere combinazioni diverse di regime fiscale tra la fase di godimento e quella di trasferimento, permettendo una pianificazione fiscale più articolata.
La parte del canone che nel contratto è prevista come acconto sul prezzo di futura cessione segue il regime IVA applicabile alla cessione dell’immobile. Questa impostazione, chiarita dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare numero 4 del 2015, determina conseguenze significative sulla liquidità dell’operazione.
Nel caso di immobili abitativi ceduti da imprese costruttrici o ristruttrici entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, si applica l’IVA con aliquota del 4 per cento per la prima casa o del 10 per cento per la seconda casa. Se invece la cessione avviene oltre i cinque anni, il costruttore può optare per l’imponibilità IVA, altrimenti l’operazione risulta esente con applicazione dell’imposta di registro al 2 per cento per la prima casa o al 9 per cento negli altri casi.
Per gli immobili strumentali, l’impresa costruttrice o ristrutturatrice che cede entro cinque anni dall’ultimazione applica l’IVA al 22 per cento, mentre qualunque altra impresa può optare per l’imponibilità IVA applicando la medesima aliquota. In assenza di opzione, la cessione risulta esente da IVA con applicazione dell’imposta di registro fissa pari a 200 euro, non scomputabile al momento del rogito definitivo.
Quando il conduttore esercita il diritto di acquisto al termine del contratto, entrano in gioco le imposte ipotecarie e catastali. Il trattamento varia significativamente in funzione della tipologia di immobile e del regime IVA applicato.
Per gli immobili strumentali, si applicano sempre le imposte ipotecarie e catastali in misura variabile, rispettivamente del 3 per cento e dell’1 per cento, indipendentemente dal fatto che la cessione sia imponibile IVA o esente. Questo rappresenta un costo significativo che va considerato nella valutazione complessiva dell’operazione.
Per gli immobili abitativi, invece, la situazione è più articolata. Quando la cessione è soggetta a IVA, sia per obbligo che per opzione, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa di 200 euro ciascuna. Quando invece la cessione è esente da IVA, si applicano le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa ridotta di 50 euro ciascuna, garantendo un significativo risparmio fiscale rispetto alla cessione di immobili strumentali.
Consideriamo il caso di un’impresa di costruzioni che ha completato una palazzina residenziale nel 2022 e stipula un contratto di Rent to Buy il 15 ottobre 2025 per un appartamento del valore di 240.000 euro. Trattandosi di una cessione entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, si applica l’IVA al 4 per cento in presenza dei requisiti per la prima casa. Il canone mensile è fissato in 1.100 euro, di cui 650 euro per il godimento e 450 euro come acconto sul prezzo, per una durata complessiva di 60 mesi.
Durante la fase di godimento, l’impresa fattura mensilmente il canone applicando l’IVA al 10 per cento sulla quota di locazione e al 4 per cento sulla quota in acconto, generando un flusso di cassa mensile di 1.183 euro comprensivi di IVA. Dal punto di vista reddituale, la società tassa annualmente i canoni di locazione, che per un immobile patrimoniale ammontano a 7.800 euro annui, ridotti del 15 per cento forfettario previsto dall’articolo 90 del TUIR, generando un reddito fondiario imponibile di 6.630 euro all’anno.
Al momento del riscatto, dopo 60 mesi, l’impresa ha già incassato 27.000 euro di acconti più IVA. Il saldo da versare ammonta quindi a 213.000 euro più IVA al 4 per cento. La plusvalenza imponibile, calcolata come differenza tra il prezzo di cessione di 240.000 euro e il costo fiscale di 210.000 euro, risulta pari a 30.000 euro. Dal punto di vista delle imposte indirette, l’acquirente versa 200 euro di imposta di registro per la registrazione del contratto iniziale, 200 euro di imposta di registro al momento del rogito, più 200 euro di imposta ipotecaria e 200 euro di imposta catastale.
Se la medesima operazione venisse strutturata con l’immobile ultimato da oltre cinque anni e senza opzione per l’imponibilità IVA, la situazione cambierebbe significativamente. I canoni mensili per il godimento continuerebbero a essere fatturati con IVA al 10 per cento in presenza di opzione, ma gli acconti sul prezzo non sarebbero più soggetti a IVA, riducendo il totale della fattura mensile a 1.165 euro.
Per l’acquirente, pur non dovendo corrispondere l’IVA al 4 per cento sul prezzo di acquisto, si applicherebbe l’imposta di registro al 2 per cento sull’intero importo di 240.000 euro, pari a 4.800 euro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali fisse ridotte di 50 euro ciascuna. Il confronto tra le due soluzioni evidenzia come la scelta del regime fiscale possa comportare differenze significative nel costo complessivo dell’operazione per l’acquirente.
Per gli immobili strumentali, come un negozio in categoria catastale C/1, il quadro fiscale risulta differente. Consideriamo una cessione del valore di 500.000 euro con canone mensile di 2.500 euro, di cui 1.600 euro per il godimento e 900 euro in acconto, per una durata di 36 mesi, con opzione per l’imponibilità IVA al 22 per cento sia sulla locazione che sulla cessione.
La fattura mensile ammonta complessivamente a 3.050 euro, con un’IVA di 550 euro. L’imposta di registro sulla locazione si calcola all’1 per cento sui canoni annui, pari a 192 euro con il minimo di 67 euro. Al momento del riscatto, dopo aver incassato 32.400 euro di acconti più IVA, il saldo ammonta a 467.600 euro più IVA. Le imposte ipotecarie e catastali, calcolate rispettivamente al 3 per cento e all’1 per cento, ammontano complessivamente a 20.000 euro, rappresentando un costo significativo per l’acquirente.
Quando il conduttore decide di non esercitare il diritto di acquisto al termine del contratto, il concedente deve restituire la quota versata a titolo di acconto, trattenendo eventualmente una parte secondo quanto previsto contrattualmente. Dal punto di vista fiscale, il proprietario è tenuto all’emissione di una nota di variazione relativa all’ammontare complessivo versato dal conduttore a titolo di acconto sul prezzo di vendita, sia per la parte restituita che per quella eventualmente trattenuta.
Questa nota di variazione IVA si rende necessaria perché, non verificandosi l’effetto traslativo della cessione, viene a mancare il presupposto dell’applicazione dell’IVA sulle somme relative agli acconti versati. Un aspetto particolare riguarda il caso in cui il contratto preveda che una quota degli acconti versati sia trattenuta dal concedente. Questa somma va inquadrata come corrispettivo per l’esercizio a titolo oneroso del diritto riconosciuto al conduttore di non esercitare il riscatto e deve essere assoggettata a IVA con aliquota del 22 per cento quale prestazione di servizi generica.
La risoluzione anticipata del contratto per inadempimento richiede una gestione fiscale differenziata a seconda che sia inadempiente il concedente o il conduttore. Se l’inadempimento è del concedente, questi deve restituire al conduttore la parte dei canoni imputata ad acconto prezzo maggiorata degli interessi legali ed emettere una nota di variazione per gli importi restituiti. Gli interessi e le eventuali penali costituiscono componenti negativi del reddito d’impresa.
Quando invece è il conduttore a risultare inadempiente, la situazione si complica ulteriormente. Per il concedente non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nel reddito d’impresa, non verificandosi il passaggio di proprietà dell’immobile. Tuttavia, rileva ai fini reddituali e IRAP la quota di acconto incassata che non deve essere restituita, in quanto copre la quota di locazione fruita e non pagata, oltre all’eventuale penale prevista dal contratto per l’inadempimento.
Dal punto di vista IVA, la quota trattenuta perde la natura di acconto sul prezzo di cessione e assume quella di penalità per inadempimento, risultando esclusa da IVA ai sensi dell’articolo 15 del DPR 633/1972. Il concedente dovrà quindi emettere una nota di variazione a rettifica dell’IVA originariamente applicata a tali somme, considerando che la penale per inadempimento contrattuale non costituisce corrispettivo di alcuna operazione imponibile.
Un aspetto particolarmente interessante nella strutturazione del contratto di Rent to Buy riguarda la possibilità di calibrare la ripartizione tra quota di godimento e quota in acconto per ottenere vantaggi fiscali differenziati nel tempo. Alcune operazioni prevedono che, in caso di esercizio del diritto di riscatto, una parte o la totalità dei canoni inizialmente imputati a godimento vengano convertiti in acconti sul prezzo di acquisto.
Questa tecnica consente di modulare il momento della tassazione in funzione delle esigenze delle parti. Ad esempio, un conduttore che intende massimizzare la deducibilità dei costi nel periodo di godimento potrebbe preferire una quota di locazione più elevata, salvo poi convertirla in acconto al momento del riscatto. Viceversa, un concedente interessato a differire la tassazione potrebbe strutturare l’operazione con una quota di acconto predominante, incrementando conseguentemente il prezzo finale dell’immobile.
Dal punto di vista fiscale, la conversione genera per il concedente una sopravvenienza passiva, avendo già tassato tali importi come ricavi da locazione, mentre per l’acquirente emerge una sopravvenienza attiva. Sul piano IVA, se entrambe le componenti erano già soggette alla medesima aliquota, non si rende necessaria alcuna rettifica. In caso contrario, occorre emettere una nota di variazione per adeguare l’imposta all’aliquota applicabile alla cessione.
La corretta gestione fiscale del Rent to Buy passa necessariamente attraverso un’attenta predisposizione del contratto, che deve disciplinare con precisione tutti gli aspetti rilevanti. È indispensabile indicare chiaramente la ripartizione del canone tra quota di godimento e quota in acconto, specificando il piano di pagamento con tutte le scadenze e l’evidenza degli acconti sul prezzo.
Il contratto deve inoltre prevedere l’eventuale opzione per l’applicazione dell’IVA in luogo del regime naturale dell’esenzione, sia per la locazione che per la cessione, specificando che si tratta di opzioni separate. La disciplina degli effetti in caso di mancato acquisto, con l’indicazione delle eventuali penali a carico di ciascuna parte, risulta fondamentale per evitare contestazioni successive.
Non possono mancare le istruzioni per la registrazione del contratto e le modalità di esercizio dell’opzione per l’acquisto, con l’indicazione delle tempistiche per l’incontro presso il notaio per il rogito definitivo. La previsione di moduli per l’emissione di note di variazione in caso di risoluzione o inadempimento completa il quadro contrattuale, garantendo la corretta gestione di tutte le eventualità.
Il contratto di Rent to Buy rappresenta uno strumento potente e flessibile nel mercato immobiliare, ma richiede una conoscenza approfondita delle implicazioni fiscali per essere gestito correttamente. La bipartizione del canone in quota di godimento e quota in acconto, con i relativi diversi regimi tributari, offre opportunità di pianificazione fiscale che possono tradursi in significativi vantaggi economici per entrambe le parti.
La scelta tra imponibilità ed esenzione IVA, la calibrazione delle quote tra godimento e acconto, la previsione di eventuali conversioni al momento del riscatto rappresentano tutte leve attraverso le quali è possibile modulare il carico fiscale complessivo dell’operazione e la sua distribuzione temporale. Per questo motivo, è fondamentale affidarsi a professionisti esperti che possano guidare nella strutturazione ottimale del contratto e nella sua corretta gestione amministrativa e fiscale.
Se state considerando un’operazione di Rent to Buy, sia come concedenti che come acquirenti, contattate il nostro studio per una consulenza personalizzata che tenga conto delle vostre specifiche esigenze e vi permetta di sfruttare appieno le potenzialità di questo innovativo strumento contrattuale.
A cura di:
Dott. Marco Scardeoni
Dottore Commercialista
Founder & Managing Partner
Marco Scardeoni & Partners
Articolo aggiornato a novembre 2025. Le informazioni contenute hanno carattere generale e non costituiscono consulenza fiscale specifica. Per una valutazione personalizzata della vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro studio.
