16/06/2025
A cura del Dott. Marco Scardeoni
Dottore Commercialista e Revisore Contabile
Founder e Managing Partner dello Studio Marco Scardeoni & Partners – Tax, Legal & Labour
Se possiedi immobili o stai pensando di costituire una società semplice per gestire il tuo patrimonio immobiliare, questo articolo è pensato proprio per te. Oggi voglio spiegarti in modo semplice e chiaro come funziona la tassazione quando una società semplice vende degli immobili, un argomento che interessa molte persone che vogliono gestire al meglio i propri beni immobiliari.
Le società semplici immobiliari sono uno strumento molto utilizzato in Italia per gestire case, terreni e altri immobili. Hanno delle regole fiscali particolari, soprattutto quando si tratta di vendere gli immobili e calcolare le eventuali tasse da pagare. Capire bene queste regole ti può aiutare a evitare sorprese e a prendere le decisioni giuste al momento opportuno.
Le regole fiscali per le società semplici che vendono immobili si basano su due articoli del Testo Unico delle Imposte (articoli 67 e 68). Anche se può sembrare complicato, il concetto di base è abbastanza semplice: bisogna distinguere tra chi vende immobili come investimento a lungo termine e chi invece li compra e vende in tempi brevi.
Il calcolo funziona così: si prende il prezzo di vendita dell’immobile e si sottrae quello che è costato comprarlo (o costruirlo), più tutte le spese che sono state sostenute per quell’immobile. La differenza, se positiva, rappresenta il guadagno su cui potrebbero essere dovute le tasse.
Ecco una delle regole più importanti da ricordare: se la tua società semplice possiede un immobile (casa o terreno agricolo) da più di 5 anni, quando lo vende non deve pagare tasse sul guadagno. Sì, hai letto bene: zero tasse!
Questa è una regola pensata per premiare chi investe negli immobili a lungo termine, senza speculare. È come se lo Stato dicesse: “Se hai tenuto l’immobile per almeno 5 anni, il guadagno della vendita è tutto tuo”.
Ma attenzione a come si contano questi 5 anni: – Se hai comprato l’immobile da qualcun altro, si parte dalla data del contratto di compravendita; – Se invece hai costruito tu l’immobile, si conta dalla data in cui i lavori sono finiti.
Questa regola è davvero preziosa e può farti risparmiare migliaia di euro di tasse.
Se invece vendi l’immobile prima che siano passati 5 anni, le cose cambiano. In questo caso, se c’è un guadagno dalla vendita, potrebbero essere dovute delle tasse. Ma non preoccuparti: ci sono dei modi per ridurre l’importo da pagare.
Una cosa molto importante che molti non sanno è che puoi sottrarre dal guadagno tutte le spese che hai sostenuto per quell’immobile. Per esempio:
Tenere traccia di tutte queste spese e conservare le ricevute può farti risparmiare parecchi soldi di tasse. Ogni euro di spesa documentata è un euro in meno di guadagno tassabile.
Quando vendi un immobile posseduto da meno di 5 anni, hai una possibilità interessante: invece di pagare le tasse normali (che possono essere anche del 43% per i redditi alti), puoi scegliere di pagare una tassa fissa del 26% sul guadagno.
Questa scelta la devi fare al momento dell’atto notarile, e sarà il notaio stesso a versare la tassa per te. È un’opzione che conviene quasi sempre, specialmente se tu o i tuoi soci avete redditi alti.
Facciamo un esempio: se il guadagno dalla vendita è di 50.000 euro, invece di pagare fino a 21.500 euro di tasse (43%), ne pagheresti solo 13.000 euro (26%). Un bel risparmio!
C’è un tipo di terreno che ha regole diverse: i terreni edificabili, cioè quelli sui quali si può costruire. Per questi terreni, non vale la regola dei 5 anni. Anche se li possiedi da 20 anni, quando li vendi devi sempre pagare le tasse sul guadagno.
Il motivo è semplice: spesso il valore di questi terreni aumenta non per quello che ci hai investito tu, ma perché il Comune cambia le regole urbanistiche o costruisce strade e servizi nella zona.
Per i terreni edificabili non puoi nemmeno scegliere la tassa fissa del 26%, devi sempre seguire le regole normali. Però puoi sempre scaricare tutte le spese che hai sostenuto, comprese quelle per le opere di urbanizzazione.
Ecco un punto molto importante da capire: nelle società semplici vige la “trasparenza fiscale”. Questo significa che se la società guadagna dalla vendita di un immobile, i soci devono dichiarare e pagare le tasse sulla loro quota di guadagno, anche se la società non ha ancora distribuito i soldi.
Facciamo un esempio concreto: supponiamo che la società venda un immobile e realizzi un guadagno di 100.000 euro. Se tu hai il 30% della società, dovrai dichiarare e pagare le tasse su 30.000 euro, anche se questi soldi sono ancora nelle casse della società.
Questo è importante da sapere perché devi mettere in conto di avere la liquidità necessaria per pagare le tasse, anche se non hai ancora ricevuto i soldi dalla società.
Alla luce di tutto quello che abbiamo visto, ecco alcuni consigli pratici che possono aiutarti a risparmiare:
Programma i Tempi di Vendita: Se possibile, aspetta sempre che passino i 5 anni prima di vendere un immobile. La differenza in termini di tasse può essere enorme;
Conserva Tutte le Ricevute: Ogni spesa che fai per l’immobile può ridurre il guadagno tassabile. Tieni sempre copia di fatture, ricevute e documenti di spesa;
Valuta l’Opzione del 26%: Per le vendite entro i 5 anni, fai sempre calcolare al tuo commercialista se conviene di più la tassa fissa del 26% o quella normale;
Pianifica la Liquidità: Ricorda che potresti dover pagare le tasse anche se i soldi sono ancora nella società. Metti sempre da parte qualcosa per le tasse.
Gestire una società semplice immobiliare può essere molto vantaggioso, ma richiede di conoscere bene le regole fiscali. Come hai visto, ci sono opportunità importanti di risparmio, specialmente se si programmano bene i tempi e si tengono sotto controllo le spese.
Il mercato immobiliare e le regole fiscali cambiano continuamente, quindi è sempre importante tenersi aggiornati e farsi consigliare da esperti. Una buona pianificazione oggi può farti risparmiare migliaia di euro di tasse domani.
Ricorda: le società semplici immobiliari possono essere uno strumento molto potente, ma solo se usate nel modo giusto. Non improvvisare, ma affidati sempre a chi conosce bene la materia.
Se vuoi approfondire la fiscalità delle società semplici immobiliari o hai bisogno di una consulenza personalizzata per la tua situazione, sono sempre a disposizione. Questi argomenti sono complessi e ogni situazione è diversa: per questo è importante avere il supporto di un esperto.
